Saber quais são as melhores opções do mercado ou ter na ponta da língua as novidades da nova lei do inquilinato são apenas os passos iniciais para quem quer investir no negócio de locação de imóveis. Para realmente lidar com questões comuns durante o período de locação, locadores e locatários devem conhecer bem seu papel no negócio. Isso porque os principais dilemas deste tipo de transação surgem nos momentos mais inusitados e sempre estão ligados à célebre (porém, não tão clara) divisão de responsabilidades entre inquilinos e proprietários. Por exemplo, se surge um foco de cupim no imóvel, quem deve pagar a dedetizadora? Para quem vai a conta quando é preciso trocar todo o encanamento do apartamento? E se for preciso lavar a fachada do prédio?
A resposta para essas e outras questões está na lei 8.245, de 1991. É ali que são definidos os direitos e deveres dos participantes do processo de locação. Por exemplo, fica estabelecido que o proprietário entregue o imóvel em condições de uso para aquilo que se destina. Aos inquilinos, a regra é devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou. Simples? De tão gerais, alguns destes princípios parecem inatos a qualquer pessoa com o mínimo de noção de mercado imobiliário. No entanto, são nestas questões que residem os principais pomos da discórdia entre inquilinos e proprietários.
Boa parte dos contratos de locação, por exemplo, exigem que os locatários entreguem o imóvel com uma nova pintura. No entanto, de acordo com Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP (o sindicado da habitação), essa cláusula não pode ser aplicada para casos em que a pintura sofreu apenas desgaste natural do tempo, conforme previsto no artigo 23 da Lei do Inquilinato. "Se o inquilino fez furos ou sujou a parede, vai ter que pintá-la porque tem que entregar o imóvel com as mesmas condições com que o recebeu", diz.
Diante do dever de entregar o imóvel "em condições de uso para aquilo que se destina", os locadores têm a obrigação de livrar suas propriedades de todas as pendências burocráticas junto aos órgãos de fiscalização. A sentença complexa se resume, nos casos de imóveis comerciais, num exemplo bem prático. Suponha que em determinado galpão comercial funcionava uma padaria que, por algum motivo, foi interditada pelos órgãos de vigilância sanitária. Cabe ao proprietário limpar o nome do imóvel na prefeitura para que o próximo locatário consiga o alvará de funcionamento sem dores de cabeça.
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